资产类别全景热力图
色块大小 ∝ 成交额（日涨跌=当日，5日/20日=区间日均）· 颜色 = 成交额加权区间涨跌幅 · 区间：日涨跌
近期重点事件信息流
政策监管 · 机构间REITs · 招投标 · 拟上市与申报 · 上市项目公告 · 扩募动态 · 市场观点 · 来源：东方财富新闻检索 / 微信公众号（搜狗微信）/ 中国招标投标公共服务平台，每日更新 · 近 30 日
发改委基础设施 REITs 推荐项目清单（2026 年以来）
来源：全国投资项目在线审批监管平台 · 每日更新
上交所 REITs 受理项目清单（2026 年以来）
来源：上海证券交易所 REITs 项目动态 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
深交所 REITs 受理项目清单（2026 年以来）
来源：深交所公募 REITs 信息平台 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
商业不动产 REIT 受理项目清单（上交所 + 深交所汇总 · 2026 年以来）
汇总上交所、深交所 2026 年以来受理的商业不动产 REIT 项目 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
美国 REITs 代表标的长期走势（对数轴 · 起点=100）
防御型（净租赁/医疗/住宅）· 周期型（工业物流/购物中心）· 扩张型（数据中心/通信铁塔）等权合成指数 · 灰带 = NBER 美国经济衰退期 · 数据自 1990 年起，iFinD 每日更新（美股收盘数据次一交易日同步，）· 用于验证三大类资产分类与经济周期的长周期耦合关系 · 注：扩张型由 American Tower（1998 年起）与 Equinix（2001 年起）合成，Equinix 在科网泡沫期曾深度回撤（对数轴下端）；2005-2009 年 Equinix iFinD 行情缺失，以断线如实呈现，2008 年回撤无从计算（显示"—"）
美国 REITs 代表标的个体长期走势（对数轴 · 各自上市起点=100）
7 只代表标的：Prologis（工业物流）· Realty Income（净租赁）· American Tower（通信铁塔）· Equinix（数据中心）· AvalonBay（住宅）· Welltower（医疗）· Simon Property（购物中心）· 颜色对应三大资产类别 · 灰带 = NBER 衰退期 · 数据自 1990 年起，iFinD 每日更新 · Equinix 2005-2009 年 iFinD 行情缺失，以断线如实呈现
四大经典周期定位
手动月度判定 + 数据佐证 · 进度条为该周期当前阶段的相对位置
美林时钟
增长 × 通胀四象限 · 标记为当前位置（）
资产重估判断（"资产重估理论"框架）
研究思路：观察现象 → 提出假说 → 推导排他性预测 → 用数据系统验证。假说：实体回报下降 + 流动性过剩 → 资金溢出追逐类债高分红资产 → REITs 系统性重估
📖 对过去二级市场涨跌的解释（理论回溯）
2021 上市初期：供给稀缺 + 打新情绪 → 高溢价（情绪定价，非重估）；
2022-2024：估值消化期——产业园/仓储租金下行下修现金流预期，叠加流动性折价，价格回归分派率锚；
2024 末-2025：10Y 国债破 2% 历史低位 + 资产荒，利差扩至 3-6% 历史高分位 → 保险/OCI 资金入场，重估真正启动（利率驱动，符合理论）；
2026 上半年：扩募常态化 + 商业不动产准入 + REITs 指数基金获批，重估扩散；
近期回调：资金情绪主导，与基本面趋稳背离——验证"重估未全面完成、仍处初期反复阶段"。
🔭 排他性预测（可被证伪，逐季验证）
若重估假说成立，应观察到：① 利差继续压缩（平均分派率 - 10Y 向历史 25% 分位回落）；② 成交额中枢持续抬升（60/250 日量比 >1）；③ 上涨从防御型扩散到周期型/扩张型（市场宽度 >50%）；④ 全市场价格分位均值站上 50%。
证伪条件：10Y 快速升破 2%（利率反转）→ 假说失效，债性定价逻辑受冲击，应系统性降低仓位。该判断已纳入"策略信号"因子体系与下方配置建议的触发/退出条件。
海外 REITs 周期-资产类型耦合矩阵（历史平均年化超额收益 %）
对中国 REITs 的映射结论（3-5 年维度）
宏观 → 行业 → 个股：各赛道关注指标与红线
框架来源：《REITs投研框架》· 当前值来自 fundamentals.json（季度手动更新）· 红=触发红线 / 黄=接近 / 绿=正常，灰=待更新
分派达成与分红监测
达成率 <95% 触发减持警戒，连续两期 <90% 系统性减持（框架红线）
相关性热力矩阵（日收益率 Pearson，近约 130 交易日）
砖红 = 正相关，墨绿 = 负相关，颜色越深相关性越强 · 中证红利 iFinD 无数据，以深证红利替代
股性 - 债性定位
X = 与国债指数相关性（债性）· Y = 与沪深300相关性（股性）
REITs 板块 vs A股对应板块（区间约 130 交易日）
相关系数 + 区间累计涨跌幅对比，检验 REITs 与对应股票板块的联动程度
二级市场阶段划分与四因子归因（2021.06 – 至今）
分析框架：资产重估理论 + 四因子归因（利率中枢 / 估值溢价 / 资金面 / 基本面）· 定价锚：P = 分派 ÷（无风险利率 + 风险溢价），利率下行分母变小、价格系统性上移，反向亦然 · 方法论来源：《公募REITs研究方法论与投资策略深度研究报告》《资产重估理论深度研究报告》
四因子统一归因矩阵
↑ = 该因子推动上涨 · ↓ = 该因子拖累下跌 · → = 中性 · 加粗行为每阶段的主导矛盾
定价锚：股息率溢价标尺
股息率溢价 = 平均分派率 − 10Y 国债收益率 · >250BP 具备安全边际（买入区）· 150–250BP 中性 · <100BP 高估（减仓区）· 单一指标判断配置时机
历史锚点：2021 年初约 350BP（深度便宜，随后四年牛市 +120%）→ 2025 年中压缩至 170BP（缓冲垫不足，随后利率回升触发回调）→ 2026 年 7 月回升至约 180BP（中性，尚未到"便宜"的 250BP 以上）。
当前判断：回调释放了一部分估值压力但安全边际仍不足；若利率见顶回落或分派率进一步抬升使溢价走向 250BP 以上，将打开新一轮配置窗口——与下方实时验证和第三段配置建议联动。
现在：重估状态实时验证
四项排他性条件每日随行情自动计算 · 与"周期耦合分析"页的重估判断同源 · 证伪条件：10Y 国债收益率快速升破 2% → 系统性降仓
现在如何操作：四步操作流程
对过去可解释（四因子归因）→ 对未来可预测（排他性条件逐季验证）→ 对现在可操作（规则化触发/退出）· 与"配置建议与风险"页的触发条件一致
策略组合等权指数（区间起点 = 100）
按投资策略分类（防御型 / 周期型 / 扩张型）等权构建 · 点击图例切换
产权 vs 经营权
产权看分派率，经营权看中债 IRR
策略 × 板块 今日表现矩阵（平均日涨跌 %）
单元格为该策略-板块组合内个券今日平均涨跌幅，括号内为只数
板块等权指数走势（区间起点 = 100）
点击图例切换板块显示
板块今日表现
板块内个券等权平均日涨跌
个券透视 · 信号总表
搜索或筛选定位个券 · 点击行展开三视角详情（历史 / 当前 / 前瞻）· 点击表头排序
| 名称 | 策略 | 收盘 | 日涨跌 | 20日 | 上市以来 | RSI14 | 历史分位 | 量比 | 信号分 | 标签 |
|---|
三策略信号总览
六因子加权信号分（-12 ~ +12）：流动性 / 市场情绪 / 资金面 / 业绩达成 / 利差 / 股债联动
资产重估判断（"资产重估理论"框架 · 每日自动验证）
假说：实体回报下降 + 流动性过剩 → 资金溢出追逐类债高分红资产 → REITs 系统性重估 · 四项排他性条件与六因子映射：利率下行 → 利差因子；资金中枢 → 资金面因子；市场宽度 → 情绪因子；估值分位 → 个券历史分位 · 完整理论回溯与预测见"周期耦合分析"
信号事件流（近 120 日）
MACD 交叉 · RSI 超买超卖 · 成交异动 · 突破250日线
信号历史回测（全历史样本）
信号出现后 5/20 交易日的平均收益与胜率——信号有效性的可验证依据
📅 分红交易策略（季节性）
分红季集中在每年 4 月、8-9 月，分红季存在行情保护效应，4 月因 OCI 资金与抢权资金入场支撑更明显。若有配置或择时计划，可在分红季前提前布局。
🔓 解禁交易策略
核心在于判断市场环境：上行期可在解禁前恐慌性抛售时配置，或在解禁后大宗交易折价接入；盘整/下行期卖压大，不推荐。近期需关注数据中心等板块解禁节奏。
➕ 扩募与一级战配
上市超 1 年项目当日清仓胜率 65%，长期持有胜率更高；建议关注基本面稳定的消费、保障房、能源板块战略配售机会。2026 年能源赛道有望成为 REITs 中的"蓝筹大盘股"。
分红 / 解禁 / 扩募战配公告监测（近 30 日 · 逐券官方公告）
数据源：基金管理人官方公告（每日更新）· 分红季布局、解禁抛压、扩募战配机会的个券级决策参考 · 点击标题查看公告原文
🧭 顺周期动态配置框架（防御型 / 周期型 / 扩张型）
经济下行或衰退期：超配防御型（保租房、市政公用环保、医疗养老、新能源）——需求刚性、收入可预期，估值靠分派率支撑，走势类债；经济上行周期：增配周期型（产业园、消费及商业不动产、物流仓储、收费公路、文旅景区）——收入与宏观景气直接挂钩，估值含顺周期期权；扩张型（数据中心、通信铁塔等新型基础设施）底层动力为渗透率提升与量的扩张，市场给予成长溢价，可作为穿越周期的结构性配置。实证：2022-2023 年深度回调期保租房与市政类回撤最小、最先修复；2021 年首批上市至 2022 年初景气期园区与物流领涨，2023 年基本面下行时园区跌幅最深。
① 大类策略配置建议（周期判断 → 长期方向 → 交叉验证）
来源：国家统计局、中债 · 周期判定见"周期耦合分析" · 配置方向经面板实时数据交叉验证
周期定位：弱复苏初期（衰退后期 → 复苏早期过渡带）——PMI 重回扩张但结构分化、内需待提振、利率历史低位。按顺周期动态配置框架：此阶段以防御型为底仓，复苏确认信号（PMI 连续 3 个月扩张 + 内需订单持续）出现后，再逐步向周期型/扩张型切换。
配置建议（数据交叉验证后）
长期配置方向（周期耦合结论，3-5 年维度）
② 短期交易战术（月 / 季 / 年三档 · 每日随行情自动重算）
信号因子：六因子信号分（流动性/情绪/资金面/业绩/利差/股债联动）· RSI14 超买超卖 · MACD 柱线方向 · 量比 · 历史价格分位 · 偏离250日线幅度 · 均给出建议理由与止损点位，不构成投资建议
③ 中长期配置建议（三种策略分类二级市场表现交叉验证）
等权平均涨跌幅 + 信号分 + 大类资产相关性 · 防御型应在弱市中抗跌——近 60 日数据验证了框架有效性，作为中长期底仓结构依据
④ 风险提示
- 利率反转风险：若长端利率超预期上行（如 10Y 快速升破 2%），REITs 债性定价逻辑受冲击，防御型高股息溢价将收窄。
- 基本面修复不及预期：产业园供需未出清、仓储租金下行压力仍存，周期型左侧布局需以出租率连续 2 个季度修复为确认信号，避免过早加仓。
- 解禁与供给压力：数据中心等板块临近解禁，短期卖压可能独立于基本面（参考 7 月数据中心领跌 -6.32%）。
- 政策变化：收费/补贴/税收政策调整可能直接影响经营权类底层现金流。
- 数据口径局限：本面板为行情量价 + 相关性口径，不含分派率、P/NAV 等估值指标；建议结合估值数据交叉确认，本内容不构成投资建议。
- 周期判定错误风险：顺周期配置框架的有效性依赖周期阶段的正确判定；若基钦/朱格拉周期阶段误判（如补库未能延续），向周期型切换的节奏将失效，需以月度数据复核修正。
项目清单
来源：上交所债券项目信息平台 / 深交所固定收益信息平台（公开数据整理，感谢 tingdall/reits-dashboard 数据模型）· 点击表头排序 · 状态每日更新
| 项目名称 | 交易所 | 计划管理人 | 规模(亿) | 类型 | 二级分类 | 状态 | 受理日期 | 更新日期 |
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