市场走势
全市场等权价格指数 · 区间起点 = 100
—正在载入历史序列
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查看图表数据
| 日期 | 区间归一化指数 |
|---|
市场总览
从全市场表现，到每一项底层资产。
数据加载中
①市场全景信息在顶部二级菜单切换：行情总览 · 事件信息流 · 项目申报动态
配置视角 利率时钟 × 估值观察
利率下行产权标配·偏多观察
依据：时钟·利率下行利差分位暂不参与（分派同比下滑）
数据更新于 —
判断依据与口径
依据：时钟·利率下行
时钟每日按 10Y 国债 60 日变化与 PMI 偏离趋势自动判定
全市场 — 只
投资时钟
产权利差分位
最近交易日
社融脉冲 · 领先预警
市场证据
板块表现
板块内等权涨跌幅 · 点击条目查看热力图下钻
板块数据加载中…
资金与价格分布
面积 = 成交额 · 颜色 = 成交额加权涨跌幅 · 日涨跌；5日/20日按日均成交额
暂无行情色块 · 等待数据
热力图加载失败 · 请刷新重试
交易日观察
由最新交易日行情与信号生成
- 加载中…
发行主体与市场结构
原始权益人地图 · 地域分布展开
ORIGINATOR GEOGRAPHY
REITs 原始权益人地图
按发起人／原始权益人注册城市定位，观察供给主体的地域分布。
正在载入主体地图…
圆点数字 = 当地基金数 · 扇区颜色 = 资产类别 · 点击查看主体
点位为主体注册城市示意坐标，不是底层资产所在地。境外注册主体不设内地点位。
全部已收录地点
收录口径与境外注册主体
核查日期：—。依据交易所披露的招募说明书及相关公告，按原始权益人或发起人的注册地址定位；不以基金管理人、运营管理机构或资产所在地代替。部分基金有多名原始权益人，点位按主体分别列示；同一城市和省份内按基金代码去重。该分布不代表资产价值、收入或风险敞口分布。境外主体不生成内地点位。
底图与城市示意坐标：阿里云 DataV GeoAtlas。
市场资产类型结构 · 活跃资产 · 市场观察展开
市场资产类型结构
基金数量分布 · 全部站内行情样本，与地图收录范围独立
发改委推荐 / 上交所 / 深交所 / 商业不动产 受理清单（4 张）一级市场 →
四张受理清单已移至顶部「一级市场」分组（二级菜单），内容与更新频率不变。
美国 REITs 长期走势（2 张）· 海外先验海外先验 →
美国 REITs 长期走势与海外先验（杜丽虹 2021 投资时钟）位于「研究分析 · 周期分析」。
事件信息流 · 分红 / 解禁 / 扩募公告信息流 →
政策监管、招投标、上市项目公告等事件流位于「新闻与公告」；逐券公告监测位于「研究分析 · 策略信号」。
近期重点事件信息流
政策监管 · 机构间REITs · 招投标 · 拟上市与申报 · 上市项目公告 · 扩募动态 · 市场观点 · 来源：东方财富新闻检索 / 微信公众号（搜狗微信）/ 中国招标投标公共服务平台，每日更新 · 近 30 日
招投标来源状态加载中…
发改委基础设施 REITs 推荐项目清单（2026 年以来）
来源：全国投资项目在线审批监管平台 · 每日更新
上交所 REITs 受理项目清单（2026 年以来）
来源：上海证券交易所 REITs 项目动态 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
深交所 REITs 受理项目清单（2026 年以来）
来源：深交所公募 REITs 信息平台 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
商业不动产 REIT 受理项目清单（上交所 + 深交所汇总 · 2026 年以来）
汇总上交所、深交所 2026 年以来受理的商业不动产 REIT 项目 · 点击项目名称跳转交易所详情页 · 每日更新
②多维研究分析在顶部二级菜单中切换研究视角
美国 REITs 代表标的长期走势（对数轴 · 起点=100）
防御型（净租赁/医疗/住宅）· 周期型（工业物流/购物中心）· 扩张型（数据中心/通信铁塔）等权合成指数 · 灰带 = NBER 美国经济衰退期 · 数据自 1990 年起，iFinD 每日更新（美股收盘数据次一交易日同步，）· 用于验证三大类资产分类与经济周期的长周期耦合关系 · 注：扩张型由 American Tower（1998 年起）与 Equinix（2001 年起）合成，Equinix 在科网泡沫期曾深度回撤（对数轴下端）；2005-2009 年 Equinix iFinD 行情缺失，以断线如实呈现，2008 年回撤无从计算（显示"—"）
美国 REITs 代表标的个体长期走势（对数轴 · 各自上市起点=100）
7 只代表标的：Prologis（工业物流）· Realty Income（净租赁）· American Tower（通信铁塔）· Equinix（数据中心）· AvalonBay（住宅）· Welltower（医疗）· Simon Property（购物中心）· 颜色对应三大资产类别 · 灰带 = NBER 衰退期 · 数据自 1990 年起，iFinD 每日更新 · Equinix 2005-2009 年 iFinD 行情缺失，以断线如实呈现
四大经典周期定位
手动月度判定 + 数据佐证 · 进度条为该周期当前阶段的相对位置
美林时钟
增长 × 通胀四象限 · 标记为当前位置（）
REITs 投资时钟 · 增长 × 利率方向
杜丽虹 2021 框架中国化（2026-09-30 校准）：利率轴 = 10Y 国债 60 交易日变化，动态死区 max(5bp, 0.7σ) + 滞回 + 5 日确认 · 增长轴 = 制造业 PMI 偏离近 36 月均值的 z 分数（3 月均，±0.5σ 进入 / ±0.25σ 退出）· 美国先验 = 1994 年以来美国权益型 REITs 年化总回报 · 仅作宏观背景层，板块观点以「配置与风险」为准
REITs 投资时钟
横轴 Δ10Y(60日) · 纵轴 PMI 偏离趋势 z3(σ) · 灰带 = 进入/退出线 · 连线 = 近 24 个月月末轨迹
社融脉冲 · 领先预警
（近 12 个月社融增量 − 上年同期）/ 近 4 季名义 GDP · 单独预警，不并入增长轴 · 只看方向
资产重估判断（"资产重估理论"框架 · 每日自动验证）
研究思路：观察现象 → 提出假说 → 推导排他性预测 → 用数据系统验证。假说：实体回报下降 + 流动性过剩 → 资金溢出追逐类债高分红资产 → REITs 系统性重估
📖 对过去二级市场涨跌的解释（理论回溯）
2021 上市初期：供给稀缺 + 打新情绪 → 高溢价（情绪定价，非重估）；
2022-2024：估值消化期——产业园/仓储租金下行下修现金流预期，叠加流动性折价，价格回归分派率锚；
2024 末-2025：10Y 国债破 2% 历史低位 + 资产荒，利差扩至 3-6% 历史高分位 → 保险/OCI 资金入场，重估真正启动（利率驱动，符合理论）；
2026 上半年：扩募常态化 + 商业不动产准入 + REITs 指数基金获批，重估扩散；
近期回调：资金情绪主导，与基本面趋稳背离——验证"重估未全面完成、仍处初期反复阶段"。
🔭 排他性预测（可被证伪，逐季验证）
若重估假说成立，应观察到：① 利差继续压缩（平均分派率 - 10Y 向历史 25% 分位回落）；② 成交额中枢持续抬升（60/250 日量比 >1）；③ 上涨从防御型扩散到周期型/扩张型（市场宽度 >50%）；④ 全市场价格分位均值站上 50%。
证伪条件：10Y 快速升破 2%（利率反转）→ 假说失效，债性定价逻辑受冲击，应系统性降低仓位。该判断已纳入"策略信号"因子体系与下方配置建议的触发/退出条件。
海外先验 · 美国 REITs 投资时钟（年化总回报 %）
分业态最佳投资期 / 雷区（仅原文文字区间，不含点值）
对中国 REITs 的映射结论（3-5 年维度）
宏观 → 行业 → 个股：各赛道关注指标与红线
框架来源：《REITs投研框架》· 当前值来自 fundamentals.json（季度手动更新）· ⚠ 品红=触发红线 / 橙=接近 / 蓝=正常，灰=待更新
分派达成与分红监测
达成率 <95% 触发减持警戒，连续两期 <90% 系统性减持（框架红线）
相关性热力矩阵（日收益率 Pearson，近约 130 交易日）
蓝 = 正相关，琥珀 = 负相关，颜色越深相关性越强（红绿仅用于价格涨跌） · 中证红利 iFinD 无数据，以深证红利替代
股性 - 债性定位
X = 与国债指数相关性（债性）· Y = 与沪深300相关性（股性）· 回归口径（周频 Beta、偏股/偏债相对分类）见 策略分类「股/债 Beta 定位」
REITs 板块 vs A股对应板块（区间约 130 交易日）
相关系数 + 区间累计涨跌幅对比，检验 REITs 与对应股票板块的联动程度
二级市场阶段划分与四因子归因（2021.06 – 至今）
分析框架：资产重估理论 + 四因子归因（利率中枢 / 估值溢价 / 资金面 / 基本面）· 定价锚：P = 分派 ÷（无风险利率 + 风险溢价），利率下行分母变小、价格系统性上移，反向亦然 · 方法论来源：《公募REITs研究方法论与投资策略深度研究报告》《资产重估理论深度研究报告》
四因子统一归因矩阵
↑ = 该因子推动上涨 · ↓ = 该因子拖累下跌 · → = 中性 · 加粗行为每阶段的主导矛盾
参考标尺：全市场 avgYield − 10Y（非产权锚）
仅作历史粗览 · 不是产权估值主锚（学派：产权用市值加权 TTM−10Y，经营权用 IRR−10Y）· 请以策略分类页「L2 分权利差」双时序为准 · 见 产权 vs 经营权旁 L2 图
历史锚点（粗口径）：2021 年初约 350BP → 2025 年中约 170BP → 近端随行情变动。
使用限制：统一 avgYield 已被分权破局重估学派否决作为产权专用锚；经营权更不得用现金分派率冒充 IRR 利差。正式分位与走阔归因见 L2 面板。
现在：重估状态实时验证
四项排他性条件每日随行情自动计算 · 与"周期耦合分析"页的重估判断同源 · 证伪条件：10Y 国债收益率快速升破 2% → 系统性降仓
现在如何操作：四步操作流程
对过去可解释（四因子归因）→ 对未来可预测（排他性条件逐季验证）→ 对现在可操作（规则化触发/退出）· 与"配置建议与风险"页的触发条件一致
策略组合等权指数（区间起点 = 100）
按投资策略分类（防御型 / 周期型 / 扩张型）等权构建 · 点击图例切换
产权 vs 经营权 · 等权价格
等权价格指数（区间起点 = 100）· 估值利差见下方 L2 分权双时序
L2 分权利差时序 · 产权 TTM−10Y / 经营权 IRR−期限匹配国债
市值加权分派/IRR 与 10Y 国债利差 · 面积=利差 · 虚线=历史分位 · 对齐分权破局重估学派 · 数据 as-of 见角标
产权 · TTM 分派率 − 10Y
主轴：TTM / 10Y（%）· 右轴：利差分位 · 禁止用下方 avgYield 单点替代本图
产权 · 业态利差与分派同比
利差 bp · 全样本分位 · 分派同比（TTM 对 TTM，截面中位数 ±2%）· 分位≥80% 且分派下滑 → ⚠ 疑似价值陷阱
经营权 · 基金披露 IRR − 期限匹配国债 2025 年末口径 展开
口径说明
主口径 = 基金披露 IRR − 按 WAL（否则剩余年限）插值的中债国债（2/5/10/30Y，曲线取 2025-12-31）· 自算 IRR 仅悬浮提示 · 加载中…
个券披露利差 展开
口径说明
利差列不可排序 · 业态不汇总（口径不统一）· 年末以来价格变动 = 现价 / 2025-12-31 − 1 · 极端利差只看自身变化
股 / 债 Beta 定位 · 偏股 vs 偏债（周频回归）
周频收益对沪深300（000300.SH）与上证国债（000012.SH）回归 · 104 周主窗口 + 52 周滚动 · 中国 REITs 股性普遍很低，分类用截面相对排序（z(股Beta)−z(债Beta) 三分位），不用「Beta>1」 · 与人工「防御 / 周期 / 扩张」标签对照，标出不一致个券
策略 × 板块 今日表现矩阵（平均日涨跌 %）
单元格为该策略-板块组合内个券今日平均涨跌幅，括号内为只数
板块等权指数走势（区间起点 = 100）
点击图例切换板块显示
板块今日表现
板块内个券等权平均日涨跌
个券透视 · 信号总表
搜索或筛选定位个券 · 点击行展开三视角详情（历史 / 当前 / 前瞻）· 点击表头排序
| 名称 | 策略 | 收盘 | 日涨跌 | 20日 | 上市以来 | RSI14 | 历史分位 | 量比 | 信号分 | 标签 |
|---|
三策略信号总览
六因子加权信号分（-12 ~ +12）：流动性 / 市场情绪 / 资金面 / 业绩达成 / 利差 / 股债联动
资产重估 · 摘要
四项排他性条件分别映射利差 / 资金面 / 情绪因子与个券历史分位 · 完整判断（理论回溯、排他性预测、因子映射）见 周期分析「资产重估判断」→
信号事件流（近 120 日）
MACD 交叉 · RSI 超买超卖 · 成交异动 · 突破250日线
信号历史回测（全历史样本）
信号出现后 5/20 交易日的平均收益与胜率——信号有效性的可验证依据
📅 分红交易策略（季节性）
分红季集中在每年 4 月、8-9 月，分红季存在行情保护效应，4 月因 OCI 资金与抢权资金入场支撑更明显。若有配置或择时计划，可在分红季前提前布局。
🔓 解禁交易策略
核心在于判断市场环境：上行期可在解禁前恐慌性抛售时配置，或在解禁后大宗交易折价接入；盘整/下行期卖压大，不推荐。近期需关注数据中心等板块解禁节奏。
➕ 扩募与一级战配
上市超 1 年项目当日清仓胜率 65%，长期持有胜率更高；建议关注基本面稳定的消费、保障房、能源板块战略配售机会。2026 年能源赛道有望成为 REITs 中的"蓝筹大盘股"。
分红 / 解禁 / 扩募战配公告监测（近 30 日 · 逐券官方公告）
数据源：基金管理人官方公告（每日更新）· 分红季布局、解禁抛压、扩募战配机会的个券级决策参考 · 点击标题查看公告原文
🧭 顺周期动态配置框架（防御型 / 周期型 / 扩张型）
经济下行或衰退期：超配防御型（保租房、市政公用环保、医疗养老、新能源）——需求刚性、收入可预期，估值靠分派率支撑，走势类债；经济上行周期：增配周期型（产业园、消费及商业不动产、物流仓储、收费公路、文旅景区）——收入与宏观景气直接挂钩，估值含顺周期期权；扩张型（数据中心、通信铁塔等新型基础设施）底层动力为渗透率提升与量的扩张，市场给予成长溢价，可作为穿越周期的结构性配置。实证：2022-2023 年深度回调期保租房与市政类回撤最小、最先修复；2021 年首批上市至 2022 年初景气期园区与物流领涨，2023 年基本面下行时园区跌幅最深。
配置建议与风险
以可持续现金流定价，以风险预算决定配置。专业投资者研究框架。
① 建议 · 本期配置
配置结论加载中…
分权破局重估学派 · advice.json 加载中
颜色只表示配置方向（蓝阶 + ↑↗→↓），
涨跌仍用红 / 绿 + ▲▼
| 大类 / 业态 | 本期 | 一句话理由 |
|---|---|---|
| advice.json 加载中… | ||
② 理由 · 核心证据
时钟读数
增长（PMI 偏离 z3）× 利率（Δ10Y 60日）
—
双利差
产权 TTM−10Y / 经营权 IRR−国债
—
股 / 债 Beta
业态周频 Beta · 偏股 vs 偏债
滚动到此处时加载
—
展开全部证据：学派结论全文、进入 / 加仓 / 降配条件、研究与数据状态、四个深度模块入口
配置结论 · 条件性判断
先验证现金流， 再判断配置价值。
产权类以可持续分派及资产价值交叉估值；经营权类以剩余期限现金流计算IRR。保租房可优先进入现金流稳定性筛选，园区、物流及消费需核查续租与租金，能源、公路及数据中心需逐项目验证收入机制。
当前尚缺统一口径的逐券远期分派、估值净资产和剩余全周期现金流，不能据价格低位直接判定“全面低估”，也不足以形成可执行的板块超配名单。
- 进入候选池
现金流可核验，估值口径一致；压力情景下收益与损失满足组合约束。
- 增加配置
经营数据兑现、价格仍有安全边际，且成交容量允许有序建仓。
- 降低配置
核心现金流假设被证伪，或风险集中度、退出天数突破组合限额。
③ 风险 · 红线清单（触发条件 + 当前距离）
红线清单加载中…
展开：学派风险清单（advice.json · risks）
④ 操作 · 四步流程
- 1 看结论
本期配置方向（上表）；上期数据接入后显示变化。
- 2 核证据
时钟、利差、Beta 是否指向同一方向。
- 3 查红线
有无风险接近触发（距离越短越要复核）。
估值：两类资产，两套现金流逻辑
分派率用于观察当期现金回报，IRR覆盖剩余存续期；两者不可直接排序。上交所2025年报综述也分别列示这两类指标。[2]
同样的分派，不同的价值来源
点击资产类型查看研究重点。结构示意，不表示现金流规模或收益预测。
当前买入P₀
存续期现金分派t₁ → t₂ → … → tₙ
期末价值需评估
产权类：以可持续分派与资产价值交叉核验，仍须考虑土地剩余年限、资本开支和退出假设。
产权类
先剔除一次性释放，估计未来12个月每份可持续分派；再用资产层NOI、资本开支及退出价值评估基金权益价值。
远期分派率 = 未来12个月每份可持续分派 ÷ 当前价格
P/NAV = 当前基金市值 ÷ 归属于基金持有人的评估净资产
交叉核验：分派利差、同类资产资本化率、评估时点及假设。资产评估值需扣除净债务及相关负债，不能直接当基金NAV；P/NAV低于1也不能单独证明低估。
产权类行情快照待加载。
经营权类
以当前买入价格和剩余期限可获得的分派、到期可回收价值求解IRR。高额现金分派可能包含投资本金的经济回收。
P₀ = Σ Dₜ / (1+IRR)ᵗ + TVₙ / (1+IRR)ⁿ
交叉核验：剩余年限、收费或付费机制、维护支出、期末移交责任。残值须有合同依据；收益率比较应匹配期限和现金流风险，不能默认所有经营权都是稳定底仓。
经营权类行情快照待加载。
展开：估值口径的四项校验
统一日期：价格、国债收益率和预测现金流须标注各自日期；历史分派率与远期分派率分开。用于估值的现金流应统一到相同估值日。
统一分母：发行价、期末价格与当前价格对应不同分派率；基金市值与资产企业价值也不可混用。除权日前后需匹配买方是否享有本次分红。
统一历史样本：利差历史分位必须注明区间、频率、样本构成及权重。价格分位既不是利差分位，也不能控制分派下修、扩募或资产剩余年限变化。
统一收益概念：IRR是现金流假设下的折现率，不是承诺收益；持有期回报还受卖出价格、分派时点和再投资条件影响。不存在适用于全部REITs的单一国债收益率减仓线。
现金流：从账面利润追到每份分派
基础设施基金年度分配比例不低于年度可供分配金额的90%；该要求不等于固定收益承诺，也不等于收入或净利润的90%。[1]
FOLLOW THE CASH · 点击节点逐项核查
经营收益：先核查收入与经营成本的同口径变化，再判断利润是否有现金支持。
会计折旧摊销可形成非现金调整，但维护更新支出仍会消耗现金。不得在披露可供分配金额之外再次机械加回折旧；投资人应另行建立“披露金额—一次性项目—可持续水平”的调节表。
披露实例：达成预测不等于当前价格具有吸引力
凯德消费REIT在2026年8月31日的中报解读中披露：可供分配金额5,303.75万元，预测完成率103.33%；期末出租率97.27%，租金收缴率98.53%。其年化分派率4.68%采用发行价口径。运营披露原文 [3]
研究判断：上述信息用于验证当期运营及预测达成，尚不足以直接作出买入评级。仍需结合当前买入价、未来租约到期、调改开支和后续分派预测。单个项目不能代表整个消费板块，半年分派也不宜无条件乘二外推。
展开：每次定期报告更新应核查什么
核查同店收入及NOI、有效租金、出租率统计方法、应收账款账龄、现金收缴、维护与改造支出、借款利息及偿还安排、现金预留与释放。扩募前后应剔除新增资产并表影响，不能把规模增长全部视为内生增长。
季度实际与年度预测比较须考虑季节性及上市期间差异；收益分配属于实际派现，可供分配金额属于报告期口径，两者可能不同。定期报告披露规则以适用交易所现行文本为准，上交所2025年12月已修订中期及季度报告指引。[5]
板块配置：用条件筛选替代统一评级
以下为分析框架，不代表已完成个券筛选。每个项目应按实际权属、租约及收入机制重新归类；组合角色须在估值与压力测试通过后确定。
横向对照“进入条件”与“证伪信号”
| 资产板块 | 配置逻辑 | 进入条件 | 证伪 / 降配信号 |
|---|---|---|---|
| 保租房稳定现金流候选 | 需求与租金约束共同决定现金流，低波动须由实际收缴证明。 | 核查有效租金、收缴率、续租、同区域供给；压力下每份分派满足收益要求。 | 入住依赖持续优惠，维修支出抬升；有效租金或收缴恶化却未进入估值预测。 |
| 消费设施运营能力筛选 | 底租、扣点租金及调改共同决定弹性，不宜直接归为抗周期。 | 销售、客流转化为租金和现金；同店NOI改善能够覆盖调改及招商投入。 | 以免租维持出租率，主力店退出；调改投入增加但收入与现金未兑现。 |
| 产业园续租修复筛选 | 厂房与办公园区分开比较，重点看产业客户信用和租金兑现。 | 集中到期租约有真实续租证据；净有效租金与同店NOI趋稳，新增供给可吸收。 | 高出租率掩盖租金折让；关联租户、单一行业或单一园区风险过度集中。 |
| 仓储物流租金修复筛选 | 区位、设施条件与合同租金重定价决定价值，不能只看出租率回升。 | 到期租约租金压力已计入预测；租赁期限、客户集中度、补贴与免租口径清楚。 | 以低价换出租率；续租净租金继续下行或大客户迁出导致现金流低于基准。 |
| 高速公路有限期限定价 | 交通量、收费标准、路网竞争与剩余期限共同决定IRR。 | 按客货结构重估车流，扣足养护开支并核查移交义务；压力IRR满足要求。 | 新路分流、货运结构变化、养护超预算；以未经批准的延长收费期支撑估值。 |
| 能源收入机制筛选 | 光伏、风电、水电、供热等分开分析；行业标签不构成收益保障。 | 核查结算电价或收费、出力、消纳、补贴回款及大修；用实际权属匹配期限。 | 电价与发电量双降、限电、应收增长；补贴账面确认与现金到账持续背离。 |
| 市政环保回款质量筛选 | 处理量与付费方支付能力并重，公共服务属性不能替代回款分析。 | 核查保底量 / 价机制、调价程序、应收账龄及实际支付；预留足额更新支出。 | 财政或客户回款延后、量价结算争议；收入增长而经营现金持续转弱。 |
| 数据中心合同与资本开支 | 区分出租、上架及实际计费；行业需求增长不自动传导到已出租项目。 | 核查计费容量、客户信用、电费转嫁、续约及设备更新责任；不重复计入成长。 | 客户集中、续约降价、电耗增加；设备更新资本开支未进入现金流预测。 |
| 商业不动产按底层业态拆分 | 属于产品覆盖范围，不能视为单一经济板块；零售、办公等分别比较。 | 拆分租约到期、有效租金及同区域供给，核验估值日与退出假设。[7][8] | 将首发价当价值下限，将制度扩容直接等同资金流入；混用不同业态分派率。 |
运营指标选择参考上交所审核关注事项中对租赁、现金流提供方及预测假设的要求；表内配置条件为本研究判断，不是监管阈值。[4]
时钟先验：增长 × 利率象限下的美国类比（研究假设）
美国先验来自杜丽虹《REITs的投资时钟》（证券市场周刊 2021-12-22，美国 1994 年以来）；中国业态 ↔ 美国业态的映射为本仪表盘提出的假设，不是原文观点。当前象限由 10Y 与 PMI 真实数据每日计算，仅作宏观背景；与学派板块观点冲突时标黄，不自动改变配置。
时钟先验加载中…
风险监测：把风险映射到现金流、价格和退出
先记录基准预测与组合限额，再判断偏离是否需要行动。以下为研究流程，具体阈值由投资授权、持有期限与风险预算确定。
把风险追踪到组合结果
选择一个传导环节，查看应跟踪的变量。
资产运营：观察量价、收缴与维护支出的变化，识别其对未来可分派现金的影响。
| 风险 | 观测证据 / 频率 | 触发复核的情形 | 应对动作 |
|---|---|---|---|
| 分派下修 | 同店NOI、收缴与应收账龄；按季，重大公告即时。 | 经营偏离持续且无法由季节性解释，或分派依靠一次性释放维持。 | 重估未来每份分派；暂停基于旧预测加仓，价格未补偿损失时降配。 |
| 利率与溢价 | 同期限国债、同类资产收益要求；每日 / 每周。 | 现金流不变而要求回报率上升，或现金流下修与风险溢价扩大同时发生。 | 分别冲击贴现率与现金流，按组合损失预算调整；不使用统一“2%减仓线”。 |
| 流动性与供给 | 成交额、买卖价差、解禁公告、实际减持与发行日程；每周。 | 预计退出天数超过授权限额，或新增供给与成交缩量同时出现。 | 按持仓金额 /（日均成交额 × 可接受参与率）估计退出天数；压力下调成交额假设。 |
| 扩募与关联交易 | 新资产定价、融资成本、增发份额、运营协议；逐项交易。 | 资产规模增加但每份可持续分派被摊薄；关联交易定价或利益安排不清晰。 | 比较扩募前后每份现金流及NAV；单列整合成本与新增杠杆，不因原始权益人实力直接加分。[6] |
| 集中度与期限 | 租户、付费方、区域、原始权益人及运营管理机构暴露；每月。 | 单一风险来源超限，或经营权剩余期缩短导致本金回收压力增加。 | 穿透基金名称计算共同风险，按相关性和压力损失配置；更新逐期IRR。 |
| 权属与运营事件 | 土地期限、经营许可、诉讼、安全及停运公告；即时。 | 核心经营资格、可收取现金流或持续运营能力受到实质影响。 | 重估停运期、恢复成本及残值；必要时暂停新增投资并启动退出评审。 |
现金流与贴现率压力测试
纯假设示例，非当前市场数据；修改参数仅影响此演示。
相对基准模型的估值变化
结果为模型价值敏感性，不是预测价格跌幅、持有期回报或亏损概率。贴现率变化包含无风险利率与风险溢价的合计变化。
研究依据与更新要求
上述筛选与风险框架为独立分析判断。规则用于确定披露与核查范围；经营披露用于验证具体事实，不直接推导市场时点或组合权重。未核验的卖方利差分位、增量资金规模及解禁金额不纳入当前定量结论。
- 证监会：发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》2020-08-07 · 基础设施基金分配要求；商业不动产另结合2025年试点规则。
- 上交所：沪市公募REITs 2025年年报综述2026-04-03 · 历史统计及产权分派率 / 经营权IRR分类；非当前估值数据。
- 凯德消费REIT：2026年中期报告解读2026-08-31 · 单基金运营披露；发行价口径分派率，非全市场样本。
- 上交所：审核关注事项指引2025-12-31 · 上证发〔2025〕139号；运营、租约及现金流预测核查。
- 上交所：中期报告和季度报告指引2025-12-31 · 上证发〔2025〕145号；替代2024年版本。
- 上交所：扩募及新购入不动产指引2025-12-31 · 上证发〔2025〕141号；替代2022年版本。
- 证监会：商业不动产投资信托基金试点公告说明2025-12-31 · 正式实施版本，区别于征求意见稿。
- 上交所：首批商业不动产REITs上市2026-06-18 · 产品与业态范围；不构成未来资金流入预测。
数据缺口及观点更新纪律
逐券补齐：未来12个月可持续分派、评估净资产及评估日期、剩余全周期分派预测、利差同口径历史序列、租约到期分布、资本开支计划、解禁与实际减持、扩募后的每份现金流。缺少现金流证据的项目保留“待验证”，不能按零风险处理。
交易数据每个交易日检查；量价与供给每周复核；经营、估值及分派随定期报告更新；重大事件即时复核。每次更新保留原预测、偏离原因、修订人及生效日期。上交所规则仅直接适用于沪市项目，深市项目执行相应深交所规则。
下载完整研究备忘录（Markdown） · 研究框架供专业分析使用，不构成具体证券的买卖建议或收益承诺。
④机构间REITs（不动产ABS）沪深交易所不动产ABS专项计划项目 · 顶部二级菜单筛选交易所与类型
项目清单
来源：上交所债券项目信息平台 / 深交所固定收益信息平台（公开数据整理，感谢 tingdall/reits-dashboard 数据模型）· 点击表头排序 · 状态每日更新
| 项目名称 | 交易所 | 计划管理人 | 规模(亿) | 类型 | 二级分类 | 状态 | 受理日期 | 更新日期 |
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